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Miami Herald
El auténtico drama de los desalojos

/Por Benjamin F. DEYURRE //16 de Febrero de 2021.
En esta foto de archivo tomada el 10 de agosto de 2020, miembros de la comunidad protestan contra los desalojos y en apoyo del movimiento para “cancelar el alquiler” fuera del tribunal de vivienda del Bronx en el barrio del Bronx de la ciudad de Nueva York. AFP/GETTY IMAGES

La pregunta no es si los desalojos son posibles, sino cuando empezarán en forma masiva. Esto es una realidad latente y el drama deberemos enfrentarlo tarde o temprano con unas consecuencias impredecibles para la economía, que pudiera degenerar en una gran crisis.

Sucede que debido a la pandemia se ha originado una situación verdaderamente paradójica; los dueños de propiedades no pueden cobrar y los inquilinos no pueden pagar, lo que diríamos en criollo “se trancó el serrucho”. Esta dramática situación, por completo novedosa, viene a desequilibrar la economía y a elevar aún más el déficit fiscal.

Muchos inversionistas, emprendedores y pequeños comerciantes, habían establecido su forma de vida en base a una economía rentista. En la práctica muchos propietarios se establecieron aportando una cuota inicial para adquirir sus inmuebles, los cuales rentaban para de esa forma seguir amortizando el préstamo concedido por el banco para adquirir dichas propiedades.

Ocurre ahora, que muchas de esas hipotecas por estar considerablemente atrasadas en su pago, son objeto de un proceso de embargo. En el 2008 hubo una gran crisis económica derivada de las hipotecas subprime, donde muchos inversionistas se dieron a la tarea de pedir préstamos en base a la plusvalía de sus viviendas.

Con esos fondos obtenidos daban una ínfima cuota inicial, a un interés variable de un 3.5% por los primeros tres años. De esa forma, con apenas $100,000, lograban adquirir 15 viviendas o más, que procedían a rentar de inmediato con objeto de que se pagaran solas.

En el mundo comercial se catalogó esa deuda como “A” y se recomendó a los inversionistas que adquirieran bonos respaldados por esas hipotecas, en lo que se conoció como la “deuda coleratizada”. Cuando los intereses variables subieron al 11% y más, los compradores no pudieron seguir amortizando los préstamos ya que la renta percibida no alcanzaba para esos pagos. Consecuentemente, los inversionistas perdieron todas sus propiedades, incluso su vivienda principal que fue la precursora de esos negocios.

En estos momentos, el inquilino a raíz del COVID-19, en muchos casos ha perdido su fuente de ingresos y no ha podido cumplir con su renta. En otros casos el mismo inquilino ha sido afectado por la pandemia. Y por supuesto, es inhumano que una persona sin trabajo y con el virus se quede además sin vivienda.

El asunto es verdaderamente complejo porque cada parte tiene sus intereses, que son válidos, pero contrapuestos. Tanto es así, que el estado de California está presentando ahora ocho seminarios online en diferentes fechas; cuatro enfocados al propietario y cuatro al inquilino.

En el área del Gran Miami, la oficina del Tasador de la Propiedad, Pedro García, ha adoptado una iniciativa importante. En la primera semana de enero ha enviado 30,000 cartas a todos los que tienen propiedades rentadas, para que informen de todos los ingresos perdidos por falta de pago. El propósito es disminuir el valor taxable de esas propiedades para que los dueños no paguen altos impuestos. Sin duda, es una ayuda.

Por otra parte, también el condado Miami-Dade ha dado instrucciones a la policía para que no efectúen desalojos, hasta previo aviso. A su vez, el estado de la Florida ha considerado ilegal que un propietario desaloje por su cuenta a un inquilino, o sea, no le puede cancelar los servicios básicos o cambiar la cerradura de la puerta. Sin embargo, aún tiene una salida. Puede no renovar el contrato de arrendamiento a su vencimiento, en cuyo caso no aplica la moratoria federal vigente para los desalojos.

Una de las 17 órdenes ejecutivas que firmó el presidente Joe Biden el primer día de su gestión fue extender la moratoria de desalojos hasta el 31 de marzo, refrendado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y por el Center for Disease Control (CDC). Incluso, el Presidente solicitó al Congreso extender la moratoria hasta finales de septiembre.

Realmente, el mecanismo de protección federal tampoco es automático y los inquilinos deben invocarlo en las cortes. Hasta el 28 de noviembre se habían presentado más de 150,000 demandas en los juzgados de 27 ciudades, lo cual parece una cifra pequeña, toda vez que en Nueva York se calcula en más de un millón las personas atrasadas en su renta.

Cada estado y gobierno local tienen sus sistemas de ayuda. Las Caridades Católicas (CCUSA) y las hermanas felicianas de EEUU contribuyeron con $1 millón cada uno para prevenir los desalojos.

Todos hacen lo suyo, pero la interrogante permanece; ¿Van a pagar los inquilinos una deuda de unos $20,000? ¿Cómo negociarán los propietarios las deudas con los bancos? Supuestamente el gobierno federal asumirá los costos, pero ¿hasta cuando?

Por eso es que cada vez cobra más vigencia nuestra repetitiva propuesta de hipotecas hereditarias a 80 años de plazo, que bajo ciertas restricciones, aliviará la situación habitacional en EEUU. Este es un punto básico y al menos una solución parcial, aunque real, a este grave problema.